在二手房交易市场中，目前关于“阴阳”合同，“低价过税”等不规范现象还是普遍存在的。地产中介为促成买卖双方成交，不少经纪人员在为买主预算税费时，往往建议买主“低价报税”，以降低买主的税费支出与购房成本。然而，买卖双方签订合同成交后，有个别业主在具体报税环节中，不同意配合“低价过税”，于是买卖双方各执一词，合同无法继续履行，甚至出现业主没收买主定金，买主进而状告中介赔偿其定金损失。中介的做法显然存在过错，但因此导致买主违约被没收定金，是否能要求中介赔偿呢？下面，本律师以近日成功代理的一个真实案例，为大家提供以案说法。

【案情简介】

2014年12月31日，业主陈某、买主容某与地产中介永某地产三方签订一份位于珠海明珠路某房屋买卖合同。合同约定，按政府有关规定，买卖双方应交的税费由买主全部承担。合同签订当日，买卖双方分别向永某地产各出具内容基本相似的《委托书》，内容为：本人购买/出售位于珠海明珠路某房屋一套，购买总价为人民币陆拾万元整。现本人要求委托永某地产将该房评估到人民币------ 元整，为我进行报税、填写合同、交易过户。特此承诺！合同签订后容某依约支付了定金5万元给陈某，在永某地产的协助下办妥了银行贷款申请与审批手续，并备妥首期房款15万元后，三方到税局拟办理房屋买卖税收申报手续。永某地产根据买卖双方出具的《委托书》，以较低价格填写合同并申报纳税，当永某地产安排业主陈某签字的时候，陈某表示不同意以低于原成交价报税，要求按实际成交价60万元进行报税。经核算，如按60万元报税，则应交税费达8万元，买主容某表示不能接受，并声称在签订合同前，永某地产多次表示可以按较低价格报税，税费总额为3.5万元左右。三方经反复交涉，各执一词，一直无法达成一致意见，房屋最终没能办理产权过户。于是，买主容某起诉业主与永某地产要求双倍返还定金与赔偿合同不能履行的损失，后经法院一二审判决驳回买主容某的诉讼请求，业主陈某没收了容某的定金。

买主容某诉业主与中介公司双倍返还定金不成，遂单独起诉中介公司永某地产，要求赔偿因业主没收的定金与其它损失。经珠海市香洲区人民法院审理终结，法院判决驳回了容某的全部诉讼请求，之后经珠海市中级人民法院审理判决驳回买主容某的上诉，维持原判。

【法官说法】

法院审理认为：案涉合同中关于容某与永某地产之间权利义务的约定，形成居间合同，系双方真实意思表示，内容有效，应予以履行。对于案件争议的焦点，法官评析如下：

一、永某地产是否存在容某主张的隐瞒过税价格等严重过错的问题。容某认为永某地产出具并保证的税费与实际需缴纳的金额相差5万元，且以非成交价报税的方式被认定违法，存在严重过错。对此，容某提供了税费核算清单，但清单上无任何签名盖章，不能确定何人出具，永某地产亦不予认可，法院不予认定，但从容某与永某地产的多名工作人员的微信交流的内容可以看出，永某地产与容某沟通过程中一直陈述最低价格为3.5万元左右，且直至签约前，并未取得业主陈某同意，也未将该事实告知容某，履行居间义务存在瑕疵。而且，即使促成了低价过税合同，该约定也系以不合法方式逃避国家应征、应纳税费，则涉嫌违法，应属无效。永某地产作为房地产中介企业，以“较低价格报税”方式促成交易，不符合法律和行政法规的规定，应认定其居间行为存在过错。

二、容某主张的损失与永某地产的居间行为之间的关系，即永某地产是否应承担损害赔偿责任的问题。《合同法》规定，“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”永某地产提供居间服务虽存在前述认定的瑕疵和过错，但在最终签订的合同中也明确约定了税费按照有关规定交纳并由买主容某负担的条款，容某应该知道该条款的含义及约束力，最终业主陈某未同意以较低价格报税的情况下，容某亦应按照合同约定履行。另一方面，即使能够达成低价过税的协议，也如前述房屋买卖合同纠纷判决认定的应属无效，容某也应按合同约定履行义务，而合同履行中，容某因税费争议，未履行纳税、付款等义务，应承担违约责任，定金被没收，并承担相关诉讼费用等，即容某主张的损失的范围。所以，容某主张的该损失范围系由其违约构成，永某地产虽在促成合同订立前行为存在过错和不合规定的问题，但容某在合同明确约定税费依规定缴纳的情况下，因自身违约承担的违约责任和败诉后果并非居间行为直接导致，要求永某地产赔偿损失，法律和事实依据不足，法院不予支持。